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北京近郊別墅大面積漲價(jià)銷售 倒逼郊區(qū)房價(jià)跨入5萬+

來源：證券日報(bào)

資金正快速向房地產(chǎn)市場回流，高端市場首當(dāng)其沖。今年以來，一線城市和部分二線城市保值增值性更好的別墅與高端公寓成為高凈值人群資產(chǎn)配置的大概率選項(xiàng)。

　　根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月份，北京別墅市場共成交666套，成交面積21.07萬平方米，環(huán)比分別增加45%、70%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了有史以來的月度成交新高。與此同時(shí)，4月份北京別墅市場成交均價(jià)高達(dá)37889元/平方米，環(huán)比上漲14%，這一價(jià)格也創(chuàng)造了近10個(gè)月的新高。

　　值得一提的是，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于土地市場重拾“90/70”政策，預(yù)計(jì)未來一到兩年甚至更長時(shí)間內(nèi)，能夠出產(chǎn)低密別墅產(chǎn)品的宅地將鳳毛麟角，因此未來較長時(shí)間內(nèi)別墅市場將以消化存量為主。鑒于此，新增別墅用地的減少將使得別墅開發(fā)商放緩入市節(jié)奏，拉長銷售周期，而這一變局也將拉動別墅及周邊普通住宅項(xiàng)目價(jià)格的繼續(xù)攀升。

　　別墅大面積漲價(jià)

　　根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京別墅市場共有7個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比增加了3個(gè)，這一開盤量也創(chuàng)造了近6個(gè)月來的新高。不過這7個(gè)項(xiàng)目僅新增別墅供應(yīng)162套，環(huán)比減少50%。

　　任啟鑫稱，這些項(xiàng)目為試探市場接受度，紛紛采取了少量入市的策略，7個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月入市量均在50套以內(nèi)，而入市價(jià)格項(xiàng)目上期均有所上漲，6個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中5個(gè)提價(jià)入市，其中漲幅最高達(dá)到39%。據(jù)《證券日報(bào)》記者獲悉，位于北京第二機(jī)場規(guī)劃的帶動，大興商業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅市場也開始提價(jià)銷售，其中包括位于4月份成交榜首的龍熙旭輝·6號院。

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于北京郊區(qū)大興區(qū)域的龍熙旭輝·6號院4月份成交81套，成交均價(jià)為26917元/平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目去年主力戶型總價(jià)約500萬元，今年該戶型總價(jià)將提至600萬元以上。而且，該項(xiàng)目前三期已售罄，僅剩四期疊拼將銷售。

　　同時(shí)，位于順義區(qū)的魯能7號別墅以成交25套排在北京4月份別墅成交榜的第三位，該項(xiàng)目成交均價(jià)為24229元/平方米。 此外，上述排在4月份成交榜中前10位的項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于3萬元/平方米，幾乎都位于遠(yuǎn)郊區(qū)。

　　任啟鑫稱，從成交特征中也可以看出，不同于前幾個(gè)月的低總價(jià)、小戶型占主導(dǎo)，4月份中大戶型成交開始出現(xiàn)翻盤。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份面積區(qū)間在300平方米-500平方米的中大戶型成交占比38%，居各面積段之首。從成交總價(jià)來看，4月份千萬元級以上別墅產(chǎn)品占比42%占據(jù)絕對主力。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)消息人士透露，在部分二線城市，今年以來，單套總價(jià)5000萬元量級的豪宅銷量大增，這是以往市場難以想象的。

　　高地價(jià)倒逼郊區(qū)房價(jià)

　　跨入“5萬元＋”

　　事實(shí)上，2015年以來，原本屬于剛需市場的城郊區(qū)域房價(jià)開始高端化。過去，通州和大興被認(rèn)為是北京樓市性價(jià)比較高的兩個(gè)區(qū)域。不過，目前，通州不管是住宅還是商業(yè)，被最嚴(yán)厲的限購政策抑制，大興則成為改善性需求新的聚集地。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前看來，大興的均價(jià)約為3.6萬元/平方米，已經(jīng)是幾個(gè)近郊區(qū)里面最高的。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大興2006年成交均價(jià)為5531元/平方米，2015年成交均價(jià)為27485元/平方米，也就是說大興區(qū)十年房價(jià)每平方米翻了近5倍。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，綜合過去幾年的土地出讓紀(jì)錄來看，樓面價(jià)“5萬元+”的土地有9宗在大興。此外，今年下半年，大興還會出現(xiàn)一批過去想象不到的單價(jià)“6萬元+”的樓盤。

　　對此，深耕大興區(qū)域多年的旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部副總經(jīng)理陳驍接受記者采訪時(shí)表示：“2012年，旭輝做了大興的第一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)是1.09萬元/平方米。2014年年底、2015年年初旭輝又將重點(diǎn)布局在大興，其中我們拿的黃村地塊的樓面價(jià)已高達(dá)3.7萬元/平方米。這聽起來很瘋狂，但是瘋狂背后一定有道理。現(xiàn)在北京整個(gè)城市的發(fā)展最火的兩個(gè)區(qū)域一個(gè)是通州，一個(gè)就是大興。舉個(gè)例子，我們目前龐各莊地區(qū)的項(xiàng)目也在施工，而施工期間居然要不到混凝土，因?yàn)槎荚诠?yīng)第二機(jī)場。這是我們沒有想到的問題，但也可以看出，大興很多的基礎(chǔ)投資建設(shè)正在以想象不到的速度進(jìn)行。”

　　另有接近旭輝地產(chǎn)人士向本報(bào)記者表示，今年旭輝北京的銷售目標(biāo)是85億元及以上，在這85億元的規(guī)劃業(yè)績中，已有的土地儲備和貨源有170億元，其中100億元來自于南城，南城已經(jīng)成為公司業(yè)績和戰(zhàn)略布局的重要陣地。

　　綜合來看，大興和通州，一個(gè)是第二機(jī)場帶動的產(chǎn)業(yè)布局，一個(gè)是“副中心”的行政布局帶來的產(chǎn)業(yè)聚集。在通州五環(huán)外近六環(huán)區(qū)域內(nèi)，單價(jià)“4萬元＋”樓盤已經(jīng)越來愈多，核心二手房成交價(jià)也一路漲到了4萬元/平方米以上，同樣位于五環(huán)外的東壩，房價(jià)已步入“8萬元＋”陣營。而在大興，今年2月份成交的位于五環(huán)外黃村的一宗地塊樓面價(jià)已高達(dá)4.7萬元，在該區(qū)域，未來“5萬元＋”的多個(gè)項(xiàng)目將馬上入市。

　　這意味著，北京郊區(qū)已經(jīng)快速地完成了一個(gè)過去的剛需市場向最近的改善性市場的轉(zhuǎn)變過程，未來也會出現(xiàn)一批高端項(xiàng)目，并且隨著這些高端項(xiàng)目入市，價(jià)格或許將還有上漲空間。

集團(tuán)公司     李元森  

                                                 2016.5.17